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賃貸借契約の原状回復
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賃貸借の原状回復を教えて！
賃貸借契約が終了した場合、借主は賃借物件を現状に回復して返還する義務があ
ります。
原状回復義務は賃貸借契約上、借主が一般的に負うべき義務とされています。
そこで、よくトラブルになるケースが「原状回復」の内容です。
国土交通省のガイドラインに依拠すると、借主が負うべき原状回復を次のように定
義しています。
『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過
失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を
復旧すること』
通常損耗とは、
契約により定められた使用方法に従い、かつ常識的に考えて普通に使用してい
ればそうなったであろう状態のことをいいます。
善管注意義務とは、
賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務が課され
ており、これを賃借人の善管注意義務といいます。
つまり、経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるもの
とし、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しました。
しかしながら、判例やガイドラインでは、契約自由の原則により、賃貸借契約にお
いて、退去時の借主の補修内容に通常損耗分を含めるとする特約（通常損耗補
修特約）をすることができるとされています。
ただし、このような特約が有効となるためには、ガイドラインでは下記の要件が必
要であるとしている。
１．特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在
すること。
２．借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことに
ついて認識していること
３．借主が特例による義務負担の意思表示をしていること
ガイドラインに法的拘束力はありません。
しかし、判例等をふまえて作成されているので、実際のトラブルや裁判等にきわめ
て有力な判断基準となります。
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