不動産売買の流れを教えて!      
                                             
        

不動産鑑定士による

     【教えて!不動産講座】
                                 

052-734-6387  
info※mirai-toshi.com
          (※を@にかえてください) 
有限会社未来都市調査                              
               
名古屋市千種区今池1-5-9オフィスイリヤビル5階               
                
TEL052-734-6387 FAX052-734-6388              
                               

                                                          
◆メルマガ(購読無料)

【人生とビジネスの成功に役立つ不動産知識源】

売買・相続に役立つ不動産知識を、経営と投資に役立つ不動産知識を、プレゼントします。


◆Facebook
  不動産鑑定士 福井將之

◆代表者ブログ
  「不動産アドバイザーは想う」

◆YAHOOブログ
    「借地権と借家権と底地」

不動産鑑定士とは
  公益社団法人
  日本本不動産鑑定士協会連合会

◆Facebook
  (有)未来都市調査

◆不動産価格を知る
   ザ査定・鑑定


最良の相続を!
  My不動産(株)
















































































































































































【教えて!不動産講座】



不動産売買の流れを教えて!




不動産相談のうちでも、不動産売買についての相談をちょくちょく受けるのですが


びっくりすることは、不動産売買契約を結んでいないのに手付金を払ってしまって


金銭トラブルになっているケースが結構あることです。


これらのトラブルの大半が、不動産売買の流れを知っておけば、未然に防ぐことが


できました。


不動産は高価な買い物ですので標準的な売買の流れは覚えておいてほしいと思


います。


(不動産仲介業者=宅地建物取引業者に仲介してもらうケースを想定)





・Yさん(売主)


・Aさん(買主)


・B社(不動産仲介業者)




1.YさんがB社に「不動産売却の仲介」を依頼する




売主が仲介業者を選択する時、どうやって業者を選定すればいいのかは迷うと


ころです。業者を知る方法として、知人の紹介、インターネットで発見、新聞広告、


折込チラシ、店舗への直接訪問などがあります。


仲介業者を誰にするかは大変重要です。


不動産の場合は、業者名や業者規模に惑わされることなく、担当者が誠実である


か否か、知識・知恵はあるか否かなど、担当者個人の性格や素養で選ぶことをお


勧めします。




仲介業者を選定したら、不動産媒介契約を結びます。


媒介契約の種類は3種類あります。


1)一般媒介契約


2)専任媒介契約


3)専属専任媒介契約


1)は複数の仲介業者に頼むことができる契約内容で、2)、3)は1社の仲介業者


しか依頼できない契約内容です。


売却希望価格などの売買条件は、不動産媒介契約を結ぶ前に仲介業者から話


を聞いて決めていきます。


YさんはB社に仲介の依頼をしました。





2.買主Aさんは「買付証明書」、売主Yさんは「売渡承諾書」




買主Aさんが、物件概要の説明を聞いて気に入りましたら、物件を押さえる意味でも


「買付証明書(又は購入申込書)」に押印して、仲介業者のB社を通して売主Yさん


に出します。


それを受けて、売主Yさんは「売渡承諾書」に押印して、仲介業者のB社を通して


買主Aさんに出します。


これで、売買交渉は一歩進んだといえます。


しかしここで注意していただきたいのは、これら書面の授受だけで売買契約が成


立しているわけではありません。ですから、この時点での手付金の授受はありま


せん


このことを知らずに、手付金としてお金を払っているケースがありますがお間違い


なきように充分気を付けてください。


また、確定的な意思表示ではありませんので、事情が変わったりして取り消したり


することも可能です。


だからといって、これらの意思表示を安易に行うことは慎みましょう。


この買付証明書や売渡承諾書は、必ず提出されるわけではありませんので、念


のため申し添えておきます。





3.「重要事項説明」に納得し、「不動産売買契約」を結ぶ




売主Yさんと買主Aさんの売買の意思表示を確認したところで、不動産売買契約


を結ぶ前に、物件についての「重要事項」を、仲介業者B社が買主Aさんに、書面で


説明します。


この重要事項の説明は宅地建物取引業者に法的に義務付けられていますので


省略することはできません。重要事項の説明はとても大切なことですから、わから


ないことは遠慮せず質問しましょう。


前記しましたが、不動産は高価な資産です。しっかりと確認してください。できれば


独学などして標準的な不動産知識は持ち合わせていたほうがいいと思います。


重要事項説明に納得したら、買主Aさんは重要事項説明書に押印します。




この後、いよいよ不動産売買契約です。


一般的な流れとしては下記の通りです。




            不動産売買契約の締結(手付金授受)


                    ↓


              確定測量・融資申し込み等


                    ↓


              確定測量・融資審査等完了


                    ↓


           不動産売買決済・引渡し(売買代金の授受、所有権移転)




不動産売買契約では、通常、売主Yさん、買主Aさん、仲介業者B社の三者で行い


ます。契約条件等は仲介業者B社を通して予め確認されていると思いますので、


ここでは売買契約書がそのような内容になっているかどうかを再確認して、間違


いがなければ売主Yさん、買主Aさん、仲介業者B社が売買契約書に押印して契


約成立です。


その後、契約したことの証として手付金を買主Aさんから売主Bさんに渡します。こ


こではじめて金銭の授受があるわけです。しかも手付金は、買主さんから売主さ


んに払うのであって、仲介業者に払うものではありません。ご留意ください。




不動産売買契約が成立しましたら、売主Yさんは土地の確定測量、買主Aさんは


銀行への融資申し込みを行います。そして、だいたい1ヶ月から3か月ぐらい後に


確定測量及び融資審査を完了して不動産売買の決済へ進みます。




不動産売買決済の立会者は、上記三者のほかに司法書士が加わります。


不動産売買決済時に、買主Aさんは売主Yさんへ不動産売買代金を全額支払い


ます。


司法書士の先生は、売主買主の本人確認、売買代金の授受の確認、所有権移


転資料の確認をして、遅滞なく、売主Yさんから買主Aさんへの不動産登記名義移


転を法務局に申請し所有権移転の登記を確実に実行します。


所有権移転が1週間から2週間程度で完了しますので、これで不動産売買が完了


です。


おめでとうございます。






確定測量実施済みの場合や融資を受けない場合などは、不動産売買契約締結


後にすぐ不動産売買決済を行い、売買手続きは一回で完了することもありますの


でご留意ください。












その他の【教えて!不動産講座】




※【教えて!不動産講座】はどんどん講座を追加していきます。





《お問い合せ》

090-9121-9102(直通)

052-734-6387

メールでのお問い合せ