不動産鑑定士による
【教えて！不動産講座】
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それは、相続税計算上の資産評価が、不動産の時価評価よりも低く算定される
ためです。
評価の仕方、代表的な特例を簡単にご説明します。
「土地の評価」
相続した土地は、路線価が設定されていない地域を除いて基本的に路線価で評
価されます。路線価は時価よりも通常20％程度（地域等によって差があります）
低く設定されていますので、相続における資産評価が下がります。
「建物の評価」
建物は、固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額は、時価よりも低
く算出されていますので、相続における資産評価が下がります。評価の価格差は
築年数、用途、構造等によって相違しますが、20％～50％程度は時価よりも低く
なっています。
「借地借家の評価」
土地を第3者に賃貸し借地権が認められると、借地権が付いた土地として路線価
から借地権割合を控除した価格が評価額となります。借地権割合は地域によっ
て相違しますが、50％、60％、70％が主となっています。
建物を賃貸している場合は、一般的に借家権が認められますので、建物価格か
ら借家権割合（概ね30％程度）が控除されます。
「小規模宅地の評価減の特例」
被相続人が居住用として使用していた土地は、一定の要件を満たせば、土地面
積のうち330㎡以下の部分に関しては土地の評価額が80％減額されます。
事業用として使用していた土地も一定の要件を満たせば、200㎡（又は400㎡）を
限度として土地の評価額が50％（又は80％）減額されます。
「資産の組み換えを利用した評価減」
手持ちの不動産や金融資産を売却等して別の不動産や資産を購入等し、別の
資産に変える。たとえば、①未利用地を売却して、より収益性の高い他の不動産
に買い換える②空室が多く家賃収入等が少ない投資用マンションを、より収益性
が高いマンションに買い換える。③手持ちの現金を使って投資用マンションを購
入する。
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