不動産投資物件の見方、考え方 - 不動産鑑定士の不動産相談・調査・仲介

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投資物件の見方、考え方

不動産投資は、総収入、総費用、純利回りの3点が重要です。

計算式を簡単に言えば下記の通りとなります。

　　　　　　　（総収入－総費用）÷純利回り＝物件価格

ネットで広告宣伝されている売り投資物件にも、利回り〇％と書いてありますが、こ

れは大体が表面利回りと言って、計算式を書けば下記の通りです。

　　　　　　　　　総収入÷物件価格＝表面利回り

そうです。空室及び総費用が考慮されていない、表面だけの利回りですから粗利回

りとも呼ばれています。

投資物件を見るときは、前記した3点について検討する必要があります。この3点

の見方について簡潔にご説明します。

「総収入」

不動産を賃貸して得られる家賃等の総額です。家賃等の等については、駐車

場代、共益費、自動販売機設置料、水道使用料、CATV利用料、町内会費があり

ます。

ここで、注意していただきたいのは、水道使用代、CATV利用料は家賃に含まれ

ている場合もありますし、各住居を借りた人が直接払う場合もあります。

これだけでも、総収入が増える可能性があり、表面利回りは上がって、いい物件

と間違うかもしれませんが、相応に費用がかかる可能性がありますので要注意

です。

総収入には、満室想定時の総収入、現況の総収入、年間空室率を考慮した総収

入があります。

満室想定時の総収入ですと、建物の耐用年数が終了するまでずっと満室を維持

することを想定しますので、これはほとんどありえません。

現況の総収入も、たまたま季節的に空室が多く総収入が減っている場合もありま

すし、逆に、たまたま満室になって総収入が多くなっているかもしれません。

ですから、私が鑑定する際には、年間空室率を考慮した総収入を採用します。

「総費用」

総費用としては、基本的に建物維持管理費、入居者管理費、建物修繕費、固定

資産税・都市計画税、損害保険料があります。

建物維持管理費は、建物の清掃費や共用部分の電気代・水道代、個別水道代

（借手が直接払う場合は必要ありません）、EVがあればEV保守点検費、入居者管

理費は、入居者を管理してくれる管理会社に払います。入居者からの家賃徴収、

家賃滞納などに対応してもらいます。

建物修繕費は、建物の設備交換や内装費、外壁補修費など建物の修繕にかか

る費用です。この費用を考えておく必要があるのですが、毎年の固定費ではない

ため、投資しようとする人が見落としがちな費用です。

固定資産税・都市計画税、損害保険料も費用として考えておく必要があります。

「純利回り」※

純利回りは、前記したように表面利回りではなく、総収入から総費用を控除した

純収益の投資物件に対する割合を表すものです。

純利回りの考え方としては、融資利率、建物の築年数、投資物件に対するリスク、

インフレ率などを勘案し、他の金融商品の利回りを参考に決めていきます。

※純利回りの定義は特に決まっておらず、利回りという概念をわかりやすくするために便宜上使用し

ています。ここで言う純利回りは、鑑定評価では還元利回りと言われています。

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