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立退料の考え方って？
不動産鑑定士による
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立退料の考え方って？
立ち退き・明渡しのお願い！！
大家さん又は地主さんから、貸主側の事情で、借りている土地又は建物を明渡し
てほしい、或いは契約更新をしないということを告知されることがあります。
しかし、長年使用してきた土地又は建物を、「はい、そうですか」といって、
簡単に明渡すわけにはいきません。
借りていた土地又は建物が、居住目的であれ、営業目的であれ、皆さん生活がか
かっています。
正当事由とは？
しかし、大家さんや地主さんにも、退去してもらいたい理由があります。
そこで、大家さん又は地主さんの明渡し理由に、正当事由が認められるか否か
によって、明渡しに応じなければならないかどうかが決まります。
正当事由は、借地借家法28条に依拠すれば、建物の賃貸人及び賃借人が建物の
使用を必要とする事情のほか、建物の利用状況及び現況、建物の明渡しと引き換
えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出などを考慮して認め
られるか否かが判断されます。
立退料は必要か？
上記の通り、正当事由を補完するものとして、立退料は位置づけられています。
ですから、立退料なしで正当事由が認められる場合を除き、賃貸人は賃借
人に対し立退料を支払って賃貸不動産から退居してもらうことになります。
では、立退料はどうやって決めるのでしょうか？
立退料の鑑定評価の考え方
立退料の鑑定評価にあたっての重要な要素は下記の３つです。
１．借家権（又は借地権）
２．損失補償
３．開発利益
１は、既存の権利に対する価格
２は、明渡しによる損失の補償（営業補償、工作物、内装、備品等）
３は、明渡すことによって生まれる開発利益の配分
上記３つの要素は、複合的に密接に関連しますので、３つの各価格を単純に加算
すればいいというものではありませんのでご留意ください。
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